遺言書があったのに、建替え後の賃貸建物と預貯金が未分割になった事例

相続人は母・長男・長女の3人

父が2025年1月20日に亡くなりました。

相続人は、母、長男、長女の3人です。

母は、父と暮らしていた自宅にそのまま住んでいます。

長男は、父が所有していた賃貸不動産の管理を以前から手伝っていました。父の死亡後も、入居者や管理会社との連絡を行っています。

長女は結婚後に別居し、賃貸不動産の管理には関与していませんでした。

父は、公正証書遺言で長男を遺言執行者に指定していました。

遺言執行者は、遺言書に書かれた内容を実現するために必要な手続を行います。

しかし、遺言書に取得者が書かれていない財産について、誰が取得するかを新たに決める立場ではありません。

本件では、長男が遺言執行者であっても、建替え後の賃貸建物、預貯金、上場株式の取得者を単独で決めることはできませんでした。

父は2018年に公正証書遺言を作成していた

父は2018年6月15日に公正証書遺言を作成していました。

遺言書には、次の内容が書かれていました。

父は、母が自宅で生活を続けられるように、自宅土地・建物を母に取得させることにしていました。

賃貸不動産については、管理を手伝っていた長男に土地と建物を取得させる予定でした。

しかし、遺言書には、次の内容が定められていませんでした。

• 遺言作成後に建て替えた建物を誰が取得するか
• 預貯金を誰が取得するか
• 上場株式を誰が取得するか
• 遺言書に記載のない財産を誰が取得するか

遺言書に記載された財産以外のすべてを特定の相続人に取得させるという包括的な定めもありませんでした。

遺言作成後に賃貸建物が建て替えられていた

父は、遺言書を作成してから約4年後の2022年に、賃貸建物を建て替えました。

老朽化した旧賃貸建物を取り壊し、同じ土地に新しい賃貸建物を建築しました。新しい建物は2022年9月30日に完成しました。

しかし、父は建替え後に遺言書を変更していませんでした。

2025年4月18日に不動産の登記事項を確認したところ、遺言書に記載されていた旧賃貸建物は既に取り壊され、その登記も閉鎖されていました。

現在の土地には、遺言書の作成後に建築され、異なる家屋番号で登記された新しい賃貸建物がありました。

「賃貸建物を長男に取得させる」という父の意向があったとしても、遺言書に記載された旧建物と、相続開始時に存在する新建物が同じ財産として扱われるとは限りません。

本件では、遺言書の文言、建物の表示、建替えの経緯を確認した結果、新しい賃貸建物を遺言書の対象外として扱うことにしました。

そのため、賃貸土地は遺言書に従って長男が取得しますが、新しい賃貸建物については、母、長男、長女による遺産分割が必要になります。

これは、建物を建て替えれば常に新しい建物が遺言書の対象外になるという意味ではありません。

実際の判断は、遺言書の文言、旧建物と新建物の表示、建替えの内容などによって異なります。本件は、専門家による確認の結果、新しい賃貸建物について遺産分割が必要と判断したモデルケースです。

財産1億8,000万円を遺言対象と対象外に分けた

父の相続財産は、合計1億8,000万円でした。

このうち、遺言書により取得者が決まる財産は次の1億1,000万円です。

• 母が取得する自宅土地・建物6,000万円
• 長男が取得する賃貸土地5,000万円

一方、次の7,000万円については、遺言書で取得者が決まっていません。

• 建替え後の賃貸建物3,000万円
• 預貯金2,500万円
• 上場株式1,500万円

遺言書があるかないかで相続全体を分けるのではなく、財産ごとに遺言の対象となっているかを確認する必要がありました。

遺言書があっても、すべての財産が分割済みになるわけではない

家族は当初、公正証書遺言があるため、遺産分割協議は必要ないと考えていました。

しかし、遺言書が存在することと、相続開始時に存在するすべての財産について取得者が決まっていることは同じではありません。

本件では、財産ごとに処理方法を分けました。

遺言書全体を無効として扱う必要はありません。

自宅土地・建物と賃貸土地については、遺言書に従って処理できます。

一方、遺言書に記載されていない財産については、相続人間で取得者を決める必要があります。

長男は遺言執行者として遺言書の内容を実現する手続を進めますが、遺言書にない財産の分け方については、母、長男、長女の3人で協議しなければなりませんでした。

長女は遺言の無効を主張したのではなかった

長女は、遺言書そのものを無効だと主張したわけではありません。

母が自宅土地・建物を取得し、そのまま自宅で生活を続けることには異論がありませんでした。

長男が以前から賃貸不動産の管理を手伝っていたため、賃貸土地を長男が取得することにも反対していませんでした。

長女が確認を求めたのは、遺言書に記載されていない7,000万円の分け方です。

特に、次の点を確認する必要がありました。

• 建替え後の賃貸建物を誰が取得するのか
• 預貯金2,500万円をどう分けるのか
• 上場株式1,500万円を誰が取得するのか
• 長女の最終取得額が遺留分相当額を下回らないか
• 長男が新しい賃貸建物を取得する場合、他の財産でどう調整するのか

債務や過去の贈与がない単純化したモデルでは、長女の遺留分に相当する金額は次のとおりです。

1億8,000万円×8分の1＝2,250万円

長女は、母や長男が遺言対象財産を取得することに反対したのではありません。

遺言対象外財産を分けた後の自分の取得額が、遺留分相当額2,250万円を下回らないか確認したいと考えていたのです。

申告期限までに決まらなかったのは7,000万円だけだった

2025年5月10日までに預貯金と上場株式の残高を確認し、6月5日には、遺言書の対象となる財産と、遺産分割が必要な財産を区分しました。

申告期限時点で取得者が決まっていた財産は、次のとおりです。

• 母が取得する自宅土地・建物6,000万円
• 長男が取得する賃貸土地5,000万円

一方、申告期限までに取得者が決まらなかった財産は、次の7,000万円です。

• 建替え後の賃貸建物3,000万円
• 預貯金2,500万円
• 上場株式1,500万円

未分割の7,000万円は、母が2分の1、長男と長女がそれぞれ4分の1を取得したものとして相続税を計算します。

本件では、相続財産1億8,000万円のすべてを法定相続分で取得したものとして申告したわけではありません。

遺言書により取得者が決まっている1億1,000万円は、母と長男が実際に取得する財産として扱います。

取得者が決まっていない7,000万円だけを、法定相続分で取得したものとして申告したのです。

未分割でも11月20日の申告期限は延びなかった

父が死亡したのは2025年1月20日です。

相続税の申告・納付期限は、原則として、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

本件の申告・納付期限は2025年11月20日でした。

遺産分割協議が終わっていなくても、相続税の申告期限は延びません。

未分割財産がある場合は、その財産を各相続人が法定相続分などに従って取得したものとして相続税を計算し、期限までに申告・納付します。

この取扱いは、国税庁の「相続財産が分割されていないときの申告」でも説明されています。

相続人は母、長男、長女の3人であるため、基礎控除額は次のとおりです。

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

相続財産1億8,000万円から基礎控除額4,800万円を差し引くと、課税遺産総額は1億3,200万円になります。

相続税の総額は、課税遺産総額を法定相続分で取得したものと仮定して計算します。

相続税の総額は2,200万円です。

相続税の税率と控除額は、国税庁の「相続税の税率」に基づいています。

次に、相続税の総額2,200万円を、各相続人の申告上の取得額に応じて割り振ります。

母の申告上の取得額9,500万円は、次の二つに分かれます。

配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割や遺贈によって実際に取得した財産をもとに計算します。

申告期限までに分割されていない財産は、当初申告では原則として税額軽減の対象になりません。

このため、本件では、母が遺言書により取得する6,000万円に対応する税額について配偶者の税額軽減を適用し、未分割財産の法定相続分相当額3,500万円に対応する税額には適用しませんでした。

母の申告上の取得額9,500万円のすべてに配偶者の税額軽減を適用したわけではありません。

未分割財産に対応する部分については、分割が成立するまで税額軽減を適用できなかったため、母にも約427.8万円の納付が必要になりました。

配偶者の税額軽減については、国税庁の「配偶者の税額の軽減」で説明されています。

申告期限後に未分割財産の分け方が決まった

家族は、2025年7月1日に長女の遺留分相当額を確認しました。

その後、建替え後の賃貸建物の評価、預貯金の残高、上場株式の評価額を確認しながら、未分割財産の分け方を検討しました。

2025年10月15日には、建替え後の賃貸建物の相続税評価額が3,000万円であることを確認しました。

11月12日には分割案を提示しましたが、上場株式の評価と、名義変更に伴う費用の負担について確認が残っていました。

そのため、11月20日の申告期限までに遺産分割協議書へ署名することはできませんでした。

家族は、期限に間に合わせるために不明点を残したまま遺産分割を成立させるのではなく、7,000万円を未分割財産として相続税を申告しました。

申告期限後も協議を続け、2025年12月8日に次の内容で遺産分割協議が成立しました。

この配分には、三つの理由がありました。

第一に、賃貸土地と建替え後の賃貸建物を長男が取得することで、土地と建物の所有者を一致させることです。

第二に、母には、今後の生活費として使いやすい預貯金1,500万円を残すことです。

第三に、長女には、預貯金1,000万円と上場株式1,500万円の合計2,500万円を配分し、モデル上の遺留分相当額2,250万円を上回る取得額を確保することです。

最終的な財産の取得額は、次のとおりです。

分割後は登記・名義変更・税務手続を分けて行った

遺産分割協議が成立した後は、財産の種類と取得の根拠に応じて手続を進めました。

母が取得する自宅土地・建物と、長男が取得する賃貸土地は、遺言書に基づいて手続を進めます。

建替え後の賃貸建物は、12月8日に成立した遺産分割協議に基づいて長男が取得します。

預貯金と上場株式についても、遺産分割協議書に基づいて払戻しや名義変更を進めました。

遺言書によって取得する財産と、遺産分割協議によって取得する財産では、手続の根拠となる書類が異なります。

本件では、遺言書だけですべての手続を行うのではなく、財産ごとに取得の根拠を確認して登記や名義変更を行いました。

母には還付、長男と長女には追加納付が生じた

遺産分割が成立した後、各相続人の最終取得額に基づいて相続税を再計算しました。

母の最終取得額は7,500万円です。

配偶者が実際に取得した正味の遺産額が1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までであれば、配偶者の税額軽減により相続税がかからない場合があります。

本件では、母の分割後の相続税額は0円となるモデルです。

一方、長男と長女は、当初申告時よりも多くの財産を最終的に取得しました。

長男は、未分割申告時の6,750万円より多い8,000万円を最終的に取得したため、相続税が増加しました。

長女も、当初申告上の取得額1,750万円より多い2,500万円を取得したため、相続税が増加しました。

母は、分割後の税額が当初納付額より少なくなったため、更正の請求を行いました。

長男と長女は、分割後の税額が当初納付額より多くなったため、修正申告を行い、追加税額を納付しました。

家族全体では、母の還付額約427.8万円から、長男の追加納付額約152.8万円と長女の追加納付額約91.7万円を差し引いた約183.3万円だけ相続税が減少します。

約427.8万円－約152.8万円－約91.7万円＝約183.3万円

遺産分割によって当初申告と税額が変わった場合、税額が増える相続人は修正申告を行い、税額が減る相続人は更正の請求を行うことができます。

遺産分割を理由とする更正の請求は、原則として、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内に行う必要があります。

本件では、2025年12月8日に遺産分割が成立し、2026年2月10日に税務手続を行いました。

遺言書を作った後も財産内容の確認が必要だった

父が2018年に遺言書を作成した時点では、賃貸土地と旧賃貸建物の両方を長男に取得させる内容になっていました。

しかし、その後、旧建物を取り壊し、新しい賃貸建物を建築しました。

財産の内容が変わったにもかかわらず、遺言書は見直されませんでした。

また、預貯金や上場株式についても取得者が指定されていませんでした。

父が建替え後に遺言書と現在の財産を照合していれば、次のような見直しができた可能性があります。

• 旧賃貸建物の記載を新賃貸建物に合わせる
• 現在の登記事項に基づいて不動産の表示を見直す
• 預貯金の取得者を定める
• 上場株式の取得者を定める
• 遺言書に記載のない財産を誰が取得するか定める

遺言書を一度作成しても、その後の財産の変化が自動的に反映されるわけではありません。

不動産の売却、買換え、建替え、預貯金口座の変更、有価証券の取得などがあった場合には、遺言書の内容と現在の財産が一致しているかを確認する必要があります。

この事例から分かること

遺言書が見つかっただけでは、相続開始時に存在するすべての財産について取得者が決まったとは限りません。

本件では、公正証書遺言がありましたが、財産の処理は次のように分かれました。

• 自宅土地・建物は、遺言書により母が取得
• 賃貸土地は、遺言書により長男が取得
• 建替え後の賃貸建物は、遺産分割により長男が取得
• 預貯金は、遺産分割により母と長女が取得
• 上場株式は、遺産分割により長女が取得

遺言書全体が無効だったわけではありません。

相続財産のすべてが未分割だったわけでもありません。

遺言書によって取得者が決まる財産と、遺言書に記載されていないため遺産分割が必要な財産が混在していました。

このような場合は、まず、遺言書に書かれた財産と、相続開始時に実際に存在する財産を一つずつ照合します。

そのうえで、次の事項を分けて整理する必要があります。

• 遺言書によって取得者が決まる財産
• 遺言書の対象外として遺産分割が必要な財産
• 申告期限時点で未分割として計算する財産
• 分割成立後に相続登記や名義変更を行う財産
• 分割後に修正申告または更正の請求が必要となる税額

遺言執行者が指定されていても、遺言書に記載のない財産の取得者まで単独で決められるわけではありません。

また、遺産分割が終わっていなくても、相続税の申告・納付期限は延びません。

本件では、遺言書によって取得者が決まっている1億1,000万円と、未分割の7,000万円を区分して期限内に申告しました。

その後、未分割財産の分け方を決め、登記、名義変更、更正の請求、修正申告を行いました。

遺言書があるかどうかだけで判断せず、遺言書に書かれた財産と、死亡時に実際に存在する財産が一致しているかを確認することが重要です。