遺産分割が終わらない賃貸不動産。家賃と所得税はどうする？

未分割中の家賃は、誰の所得になりますか？

遺産分割が終わっていない間、相続財産である賃貸不動産から生じる所得は、原則として各相続人に法定相続分に応じて帰属します。

例えば、家賃が一人の相続人の口座にまとめて入金されていても、その入金先だけで所得税上の所得者が決まるわけではありません。

確認するのは、

• 誰が相続人なのか
• 法定相続分はどうなっているか
• どの期間が未分割なのか
• その期間にどのような家賃収入が生じているか

といった事項です。

実際のお金の管理と、所得税上の所得の帰属は分けて整理します。

後から不動産の取得者が決まったら、過去の家賃もその人の所得になりますか？

ここは特に注意が必要です。

例えば、相続開始後しばらく遺産分割がまとまらず、その後の協議で賃貸不動産を長男が取得することになったとします。

この場合でも、未分割だった期間の家賃収入が、当然に最初から長男一人の所得だったことになるわけではありません。

国税庁も、未分割期間中の不動産所得は各相続人に法定相続分に応じて帰属し、その後に遺産分割が確定しても、未分割期間中の所得の帰属には影響しないとしています。

後から決まった不動産の取得者と、未分割期間中の家賃の所得者を同じものとして扱わないことが重要です。

相続人間で家賃をどのように管理・精算するかという問題と、所得税上誰の所得として申告するかという問題も、分けて確認します。

亡くなった方の準確定申告も確認します

死亡した年については、まず亡くなった方自身の所得を確認します。

準確定申告が必要な場合、相続人等が1月1日から死亡日までの所得と税額を計算し、原則として相続開始を知った日の翌日から4か月以内に申告・納税します。

したがって、賃貸不動産についても、

死亡日までの家賃等 → 被相続人の所得

死亡後の家賃等 → 相続後の所得

と、まず期間を分けて確認します。

遺産分割がまとまるまで準確定申告を待つ、という考え方には注意が必要です。

青色申告は、相続税の10か月を待たないでください

被相続人が青色申告をしていた場合でも、相続人側の手続を確認する必要があります。

国税庁は、相続によって業務を承継した場合について、被相続人が青色申告者だったか、死亡した時期はいつかなどに応じて、青色申告承認申請書の提出期限を定めています。

例えば、被相続人が青色申告者だった場合でも、死亡時期によって「死亡の日から4か月以内」「その年の12月31日」「翌年2月15日」など期限が異なります。

そのため、

「相続税は10か月あるから、そのときにまとめて確認すればよい」

とは考えない方が安全です。

賃貸不動産があることが分かった段階で、準確定申告と相続人側の所得税・青色申告の手続を確認します。

相談するときに確認しておきたいこと

最初からすべての資料が揃っている必要はありません。

分かる範囲で、次の事項を整理します。

• 被相続人の死亡日
• 賃貸している不動産
• 家賃の入金先
• 管理会社の有無
• 被相続人がこれまでどのような所得税申告をしていたか
• 青色申告をしていたか
• 現在の遺産分割の状況

申告書の控えや帳簿が見つからない場合も、その状況から必要な確認事項を整理します。

遺産分割と税務は、並行して確認します

賃貸不動産を誰が取得するかについて協議や調停が続いていても、所得税の期限は別に進みます。

一方で、家賃を誰が管理するのか、相続人間でどのように精算するのかといった法律上・当事者間の問題と、所得税上の所得帰属は同じ問題ではありません。

法律上の整理が必要な場合は担当弁護士と役割を分けながら、税務上は、

死亡までの所得
→ 未分割期間中の所得
→ 分割成立後の所得

を区切って確認します。

遺産分割が終わっていないからといって、所得税の確認まで止めないことが重要です。